Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме

При желании собственников квартир УК можно сменить, если она не выполняет свои обязанности. Но для этого надо знать основные принципы этой процедуры.

Начнем с того, что именно управляющая компания отвечает за все жилищно-коммунальные удобства в многоквартирном доме, за чистоту и безопасность, в том числе на прилегающей территории.

Любое отклонение от нормы может легко стать поводом для жалобы. Например, регулярно появляющийся мусор на лестничных клетках, сломанный лифт или перебои с горячей водой. Как правильно жаловаться на УК, «НовостиВолгограда.ру» недавно рассказывали.

Но бывает так, что достучаться до нее не получается, и другого выхода, кроме как перейти в другую управляющую компанию на другую, нет. Сделать это реально, если недовольны не только вы, но и другие жильцы дома. Хотя и в такой ситуации есть свою нюансы, о которых важно знать.

Способы управления многоквартирным жилым домом

Существует три стандартных варианта выбора управляющей компании:

1. На общем собрании жильцов (собственников). Самый распространенный способ. Договор с такой УК обычно заключается на срок от 1 года до 5 лет.
2. На открытом конкурсе. Такая процедура проводится, если изначально жильцы дома не успели выбрать управляющую компанию способом № 1 и запускается процедура открытого конкурса, которую проводит орган местного самоуправления (район, поселок, город). В этом случае срок договора составляет от 1 года до 3 лет.
3. Временное назначение. Актуально для новостроек — УК выбирает застройщик в течение 5 дней со дня ввода объекта в эксплуатацию. По такому договору управляющая компания может работать до 3 месяцев, после чего должна быть выбрана постоянная (ей может стать та же самая УК).

Основания для смены УК

Поменять управляющую компанию также можно несколькими способами. По закону договор расторгается:

• по соглашению сторон;
• по решению суда, если допущены грубые нарушения условий договора;
• при наличии соответствующего условия в договоре.

Выбрать другую управляющую компанию можно либо после того как истечет срок договора с текущей УК, либо расторгнуть его еще до окончания действия. В первом случае нужно изучить условия договора на предмет дополнительных пунктов, связанных с условиями расторжения. Если ничего такого не прописано — значит, как только закончится срок действия текущего договора, он автоматически пролонгируется на такой же (если жильцы не решат сменить управляющую).

Для досрочного расторжения договора также есть определенные основания. К ним относятся:

• нарушение УК условий договора;
• желание жильцов сменить способ управления домом;
• УК была лишена лицензии на право управления домом;
• текущие условия договора перестали устраивать жильцов.

Наиболее частая причина, по которой жильцы хотят сменить УК — несоблюдение или нарушение условий договора. Как правило, это несколько нарушений, причем очень значимых, ведь по пустякам не так просто будет созвать общее собрание собственников, да и не факт, что новая УК станет четко выполнять каждый пункт. С менее серьезными проколами можно попробовать справиться не столь радикальными методами. Например, написать в управляющую компанию жалобу и четко изложить в ней свою претензию. Если это не поможет, есть вариант пожаловаться уже в госжилинспекцию. Но в случае систематических или слишком грубых нарушений, конечно, есть смысл попытать счастье с новой УК.

Собрание жильцов

Важнейшей составляющей всей процедуры смены УК является собрание собственников квартир. Это ключевой момент, к которому надо подойти очень серьезно — как на этапе подготовки, так и при подведении итогов.

Подготовка к собранию

Первым делом нужно проработать повестку собрания и определить основные вопросы, которые будут туда включены. Там должны быть пункты о проведении голосования в очно-заочной форме, расторжении действующего договора, а также выборе способа управления домом. Кроме того, необходимо прописать сроки, в течение которых старая УК должна будет передать новой техническую документацию и накопленные средства. При этом если управляющая не может найти свою техдокументацию, она обязана восстановить ее за свой счет в течение 3 месяцев.

Последним пунктом повестки обычно становится обсуждение способа уведомления жильцов о результатах собрания, а также месте, где будет храниться протокол. Собственникам дома о предстоящем собрании надо сообщить минимум за 10 дней. В жилищном кодексе прописаны способы такого уведомления — либо с помошью заказного письма, либо лично и под роспись. Второй вариант на практике используется чаще всего, ведь достаточно просто обойти жильцов и попросить их поставить подпись. Впрочем, и тут есть исключения. О других способах уведомления можно договориться также на общих собраниях собственников — например, размещать объявления в подъезде.

В каждом случае требуется подтвердить в специальном реестре факт уведомления жильцов. При отправке заказного письма нужно указать номер почтового отправления. При размещении в подъезде — создается соответствующая запись, после сего там расписывается человек, который повесил объявление и 1-2 жильца (за то, что его прочитали). А если проводится поквартирный обход с бланком, то собственники оставляют свои подписи сами.

Проводим общее собрание в МКД

Для проведения собрания жильцов потребуется также список всех собственников дома в виде реестра. Как для присутствующих очно, так и для голосующих заочно (если не было возможности присутствовать на собрании) нужны бланки решения. Тех, кто не попал на собрание, в дальнейшем нужно обойти лично ответственному за протокол. В домах, где есть коньсержи, можно оставить бланки у них и попросить собственников заполнить их по возможности.

Подводим итоги и протоколируем результаты

По завершении собрания остается составить протокол по его итогам и уведомить о результатах собственников МКД. Сделать это нужно в течение 10 дней, причем разместить итоговый протокол необходимо в том месте, которое было оговорено на самом собрании. Условие для размещения только одно — к протоколу должен быть легкий доступ у всех жильцов дома. Также в течение 10 дней важно не забыть направить в управляющую компанию копию протокола собрания.

Расторжение договора со старой УК

Далее процедура происходит следующим образом. Чтобы сменить УК, нужно сначала поменять способ управления домом — например, на товарищество собственников жилья (ТСЖ). Это даст возможность в дальнейшем самим выбирать новую управляющую компанию. Если на общем собрании жильцы договорились о создании ТСЖ, не позднее, чем через 5 рабочих дней нужно направить уведомление об этом в свою старую УК и госжилнадзор и приложить копию решения. Сделать это должен человек, которого на собрании назначат уполномоченным. В уведомлении нужно прописать название ТСЖ и адрес.

Выбор новой УК и заключение с ней договора

К вопросу выбора новой управляющей компании надо подходить основательно и заблаговременно. На момент проведения общего собрания жильцов очень желательно иметь конкретный вариант (или хотя бы несколько), иначе в спорах с соседями можно зайти далеко.

Что должно быть в договоре управления

В соответствии с ч.1 ст. 162 ЖК РФ в договоре управления требуется обязательно поставить подписи более половины собственников квартир в МКД (это необходимый кворум), иначе он не будет считаться действительным. Желательно сделать это прямо во время собрания, поскольку потом собрать нужное количество людей будет намного сложнее. После этого можно приступать к самому заветному пункту — выбору новой УК.

Ищем альтернативу

Если вы еще не определились, с какой управляющей компанией заключать договор, подберите ту, которая кажется вам оптимальной. Для этого можно сравнить рейтинг УК на сайте реформы ЖКХ, ознакомиться с отзывами и изучить сведения об их работе, которые находятся в открытом доступе. Есть смысл отталкиваться от того, к каким УК относятся расположенные рядом дома. Эту информацию можно найти на портале ГИС ЖКХ. Будет полезно пообщаться со знакомыми, живущими неподалеку и выяснить плюсы и минусы их УК. Ну и самое главное — нужно будет прийти к единому мнению с соседями, поэтому лучше заранее подготовить стоящие аргументы.

Заключаем договор с новой УК

На завершающем этапе подписывается договор с выбранной управляющей компанией. Она, в свою очередь, должна направить в орган госжилнадзора заявление с просьбой внести изменения в свою лицензию и добавить в список управляемых домов новый. Вместе с заявлением отсылается и пакет документов, и если с ними все в порядке, в течение 10 дней изменения будут внесены.

Передача документации от старой УК

В протоколе общего собрания нужно прописать сроки, в течение которых прежняя УК должна передать документацию новой. Если же она не собирается это делать добровольно, то вопрос придется обращаться в суд. При этом до суда новой УК уже предстоит управлять домом, даже без документов.

Если остались долги перед старой УК

Прежние долги к новой управляющей компании не относятся — за них отвечает ресурсоснабжающая организация. Поэтому первое время жильцы могут получать сразу две квитанции об оплате услуг ЖКХ. По мере выплаты долгов это неудобство уйдет само собой. Но вот надеяться на то, что задолженности спишутся из-за смены УК, точно не стоит. В таком случае подачу коммунальных ресурсов могут просто приостановить до выяснения обстоятельств.